Yazdır
KAT MÜLKİYETİ KANUNU
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan davalar mahkemeleri çok fazla meşgul etmektedir. Bu davalar en çok itirazın iptali davalarıdır. Genellikle sitelerin genel giderlere katım payı ve yakacak giderlerinin tahsili ile ilgili sorunlar çıkmaktadır.

Bu tür alacaklar için yapılan icra takiplerine genel olarak itiraz edilmektedir. Bu itirazın iptali için Sulh hukuk Mahkemelerinde bir yıl içinde itirazın iptali davası açılmaktadır.

Bu tür sorunların çıkmasının ekonomik kültürel ve sosyal nedenleri vardır. Öncelikle toplumumuz ortak yaşama anlayış ve kültürü gelişmemiştir. Henüz daha toplu yaşamın görev ve sorumluluklarını kavrayamadık. Çoğu zaman da ekonomik gücümüz bu tür yükümlülükleri karşılayacak durumda değildir.

İşte bu yaşam tarzından kaynaklanan sorunları çözebilmek amacıyla 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çıkarılmış ,zaman zaman bu kanunda değişiklikler yapılmıştır.

A-Kat maliklerinin görev ve sorumlulukları:

Kat maliklerinin görev ve sorumlulukları KMK’nun 18. 19. 20. 21.22 ve 23.maddelerinde belirtilmiştir.

Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (md:8)

Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Madde 20 - (Değişik fıkra: 13.04.1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme (md:9) ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

(Değişik fıkra: 13.04.1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (md:9) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Madde 22 - (Değişik fıkra: 13.04.1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.(md:10)

(Değişik fıkra: 13.04.1983 - 2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

Madde 23 - Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler (md:11)  için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.

Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.

Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.

Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.

634 Sayılı Kat mülkiyeti Kanunu maddeleri kat maliklerinin neler yapmaları gerektiğini açıklamaktadır. Bunalar kısaca şöyle özetleyelim:

!-Kat malikleri iyi komşuluk ilişkileri kurmalıdırlar.

2- Kat malikleri görev ve sorumluluklarının bilincinde olmalıdırlar ve bunları aksatmadan yerine getirmelidirler.

3- Öncelikle bağımsız bölümünü kiraya veren kat malikinin kira sözleşmesi yaparken bu kanuna uygun davranması gerekmektedir.Genellikle kiracı ve kiralayan arasında yapılan kira sözleşmelerinde elektrik, su ,yakıt vb, harcamalar kiracıya aittir özel maddesi konulmaktadır.Bunlardan elektrik, su, telefon gibi abonelik yöntemiyle karşılanan giderler için sözleşmeye böyle bir madde konulması uygundur ve gereklidir. Çünkü kiracı bu hizmetleri ilgili kurumlara abone olarak alabilmektedir.

Burada sıkıntı yaratan site genel giderlerine katılım payının özellikle de merkezi ısıtma olan sitelerde yakıt bedelinin sözleşme ile kiracıya yüklenmesidir. Bu durum Kat Mülkiyeti Kanununa pek uygun değildir.Kat Mülkiyeti Kanununun 22.Maddesi “ Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine , oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. “ demektedir.Bu da şu anlama gelmektedir : Bu tür giderler kat malikinden talep edilmektedir. Kiracının bu giderlerden kira bedeli kadar sorumlu olması ve ödediği miktarın kira bedelinden düşülmesi bu giderlerden sorumlu olmadığı anlamına gelmektedir.

Dairesini veya işyerini kiralayan kat maliki yukarıda saydığımız bu gibi giderleri kira bedeline ekleyerek sözleşme yapacaktır. Kat maliki kira üzerine yakıt vb. giderleri bunun üzerine ekleyerek kiraya verecektir.Basit olarak açıklayalım:Kat malikinin almak istediği kira bedelini 300 TL kabul edelim, bu bağımsız bölümün aylık olarak 150 TL yakacak vb gideri varsa bu bağımsız bölüm için istenecek kira bedeli 450 TL olacaktır.Formül Basittir: Kira bedeli + Yakıt vb giderler = Sözleşmede belirtilecek kira bedeli

Genellikle kira geliri (Gayrimenkul İradı) vergisi korkusuyla bu yola başvurulmamaktadır.Halbuki bu vergi türünde de gelir için yapılan masraflar götürü usulde veya gerçek usulde düşülebilmektedir.

4-Site yönetimi tarafından hakkında icra takibi yapılan Kat malikleri sudan sebeplerle bu takibe itiraz etmemelidirler. İtiraz genellikle benim dairemde kiracı var yakıt vb. giderleri o ödeyecek, bu nedenle benim site yönetimine borcum yoktur şeklinde olmaktadır.

5-Kat maliklerinin genel kurula katılarak oy kullanmak hak ve görevi vardır. Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Oyunu vekil eliyle kullanacak kat maliki Kat Malikleri Kuruluna hitaben aşağıdaki vekâletnameyi düzenlemelidir.

B- Kat malikleri kurulunun görev ve sorumlulukları:

I - Toplantı zamanı:

Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.(md:14)

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. (md:14)

II - Yeter sayı:

Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir.

Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. (md:15)

Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

Kat Malikleri Kurulunun toplanması, toplantı zamanı, toplantıya çağrılma yolları ve toplantı yeter sayısı ile ilgili maddeler gösterilmiştir. Kat Malikleri Kurulunun görev ve sorumlulukları da aşağıda açıklanmaya çalışılmıştır.

1-Her sitenin bir yönetim planı vardır. İşte bu yönetim planının uygulanmasında veya değiştirilmesinde Kat Malikleri Kurulunun görev ve sorumlulukları vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu 32. Maddesi Yönetim Planının değiştirilmesi şartlarını belirtmektedir.

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.

Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.

Kat malikleri kurulu kararları 1'den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda, bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. (Hazirun Listesi )

Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.

Kat Malikleri Kurulu kararlarına karşı yargıya başvurma imkanı vardır. KMK’nun 33.Maddesi bunun usul ve şartlarını açıklamaktadır.

Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. (md:17)

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır. (md:17)

2- Yönetici veya yönetim kurulu faaliyet raporunu görüşmek ve aklamak veya aklamamak.

3-Denetçi veya denetleme kurulunun raporlarını görüşmek ve aklamak veya aklamamak.

4-Tahmini bütçeyi tartışmak, bütçeyi ve genel giderlere katılım payı miktarlarını belirlemek ve kabul etmek.

Kat Malikleri Kurulu toplantıları sonunda bir toplantı tutanağı düzenlenir.

C- Site yöneticilerinin görev ve sorumlulukları :
1-Sitelere seçilen yöneticilerin görevleri 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35.Madde hükmüne göre;  Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmemesi için veya bir hakkın kaybına meydan verilmemesi için gerekli tedbirlerin alınması;
h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması,
l) Kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri deftere tarih sırasıyla yazmak ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamak, defteri, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırmak.

2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması:

Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.

Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

3. İşletme projesinin yapılması:

Madde 37 - (Değişik madde: 13.04.1983 - 2814/12 md.)

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

Bu projede özellikle:

a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;

b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;

c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;

Gösterilir.

Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

4- Sorumluluğu:

a-Genel kural:

Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. (md:19)

b-Hesap Verme:

Madde 39 - Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Yukarıda genel olarak kanun hükümleriyle değindiğimiz site yönetimin görevlerini özet olarak aşağıda anlatmaya çalışacağım. Bu açıklamaları destekleyen örnek belgeleri de yazıma ekleyeceğim.

1-İlk olarak kat malikleri kurulu üyelerine usulüne uygun toplantı davetiyesi çıkarmak.

2- Bir önceki döneme ait işletme defterini düzgün olarak tutmak, bu deftere ve belgelere dayalı olarak gelir ve gider bilançosunu (kesin hesap tablosu ) hazırlamak ve faaliyet raporunu genel kurula sunmak..

3- Seçimden sonraki dönem için yakıt bedeli araştırması yaparak diğer masrafları da kapsayan tahmini bir bütçe hazırlamak. Bunun yapılması işletme planının hazırlanması ve ortak giderlere katılım payının tespiti için önemlidir.

4- Yeni seçilen yönetim kurulu veya yönetici  ilk önce Kat Malikleri Kurulu kararı ile birlikte ödeme planını iadeli taahhütlü mektupla veya elden  tebliğ etmelidirler.

5- Çalışma döneminde yönetici alacak ve borçların takipçisi olmalıdır. Borçlarını ödemeyen kat malikleri ile ilgili yasal işlemleri, icra takip işlemlerini yapmalıdır. Bu tür işlemler gelecek dönemlere aktarılırsa sorunlar çıkmaktadır. Çünkü bağımsız bölüm malikinin değişme olasılığı vardır. Bu durum icra takip işlemlerinde zorluklar çıkarmaktadır.

D- Denetleme Kurulunun Görev ve Sorumlulukları :

Yönetimin denetlenmesi:

Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.

Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

Share/Save/Bookmark
Son Güncelleme: Çarşamba, 30 Kasım 2011 23:32